Как рефинансировать ипотеку в 2026 году с максимальной выгодой
Содержание
Рефинансирование ипотеки помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа. Рассказываем, когда выгодно рефинансировать ипотеку и когда этого делать не стоит
На начало марта 2026 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка, по которой банки предлагают рефинансировать ипотеку, составляет около 19%. На пиковом уровне (28% и более) она находилась с ноября 2024 года по март 2025 года, после чего начала постепенно снижаться. Одновременно снижались и ставки, по которым предлагалась сама рыночная ипотека. В дальнейшем их снижение продолжится по мере снижения ключевой ставки Центробанка, что может привести к буму рефинансирования.
За прошлый год средние ставки по рыночной ипотеке на фоне снижения ключевой ставки ЦБ уменьшились в среднем на 8 п. п., до 20,8% годовых. Это привело к росту спроса на рефинансирование ипотеки. В ВТБ только за четвертый квартал 2025 года число сделок по рефинансированию рыночной ипотеки выросло в четыре раза, до 1 млрд руб. https://realty.rbc.ru/news/69a154189a794748b776796f
В начале 2026 года тенденция продолжилась, и в течение года может усилиться на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки и как следствие уменьшения стоимости ипотечных кредитов. Однако, по оценкам банка, из-за эффекта низкой базы доля заемщиков, которые проводят рефинансирование, в общем числе сделок остается минимальной— на уровне 1%. «Массовым трендом рефинансирование станет только при снижении ключевой ставки до уровня 10–12%»,— добавили в ВТБ.
Вместе с экспертами рассказываем, что такое рефинансирование ипотеки, когда оно выгодно и как его оформить.
rbc.group
Что значит рефинансирование
Рефинансирование ипотеки— это перекредитование существующего ипотечного кредита на новых условиях. По сути, это таже ипотека, которая позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового, более выгодного для заемщика. Благодаря рефинансированию можно снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Как уточняют в ипотечном департаменте агентства недвижимости «Этажи», рефинансировать ипотеку можно любое количество раз— обычно банки требуют наличие хотябы трех выплат по предыдущему кредиту. Поэтому при дальнейшем снижении ставки рефинансирования можно будет снова воспользоваться этой схемой и сократить свои расходы еще сильнее.
Когда выгодно рефинансировать кредит
Поскольку ипотека, как правило, берется на длительный срок, перекредитовывать ипотечный кредит выгодно при любой ставке рефинансирования, которая ниже ставки ныне действующего ипотечного кредита. Экономия будет в любом случае. Но есть нюансы, предупреждают эксперты.
Страховка
Поскольку рефинансирование— это такойже ипотечный кредит, при его оформлении возникают такиеже расходы, как и по исходной ипотеке. Для того, чтобы рефинансирование стало выгодным, нужно, чтобы эти дополнительные расходы побыстрее скомпенсировались за счет более низких ежемесячных платежей. Среди этих расходов— оценка объекта недвижимости, новый полис страхования, госпошлина, услуги по электронной регистрации сделки, напоминают в банке ВТБ.
Главные расходы при рефинансировании, как и получении исходного испеченного кредита, связаны с оформлением страховки (можно и не страховаться, но тогда ставка, как правило, становится выше). Страховка обычно рассчитывается как 1% от оставшейся суммы долга— что при получении исходного кредита, что при перестраховании, уточняют в ипотечном департаменте федерального агентства недвижимости «Этажи».
Однако при досрочном погашении ипотеки (именно это происходит с предыдущим кредитом при рефинансировании) неизрасходованную страховку вернут не всегда. Все зависит от условий, прописанных в конкретном договоре страхования, предупреждают эксперты. При этом при рефинансировании страховку нужно будет выплатить в полном объеме, поэтому могут возникнуть дополнительные расходы.
Эти расходы стоит участь при учете выгодности рефинансирования, обращают внимание эксперты. Их можно скомпенсировать тогда, когда ставка по новому кредиту будет хотябы на 1% (на сотую часть) ниже, чем по исходному, уточняют в «Этажах».
Выгодность рефинансирование ипотеки в 2026 году
В ВТБ считают, что рефинансирование ипотеки может быть выгодно, если новая ставка как минимум на 2 п.п. ниже текущей. Это необходимо, чтобы чистая экономия покрыла расходы по сделке: оценку объекта, новый полис страхования, госпошлину и услуги по электронной регистрации сделки, пояснили в банке.
Временное повышение ипотечного платежа
Одна из целей рефинансирования ипотеки— снижение ежемесячного платежа по кредиту. Однако в первое время после перегревания платеж может оказаться не таким низким, как рассчитывал заемщик, особенно— если при рефинансировании меняется банк, который выдает ипотечный кредит. Дело в том, что на период, пока залог по ипотечному кредиту переоформляется на другой банк (как правило, это три месяца), новый банк может увеличить ставку примерно на 2 п.п., уточняют в компании «Бест-Новострой».
Делается это для того, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют эксперты. Однако притормаживать процесс перехода могут и банки. Год назад Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предлагала жестко зафиксировать предельный при рефинансировании срок передачи ипотеки от одного банка в другой, и тем самым— снизить такие расходы ипотечника. Но эта норма пока не принята. Поэтому сейчас эти временные расходы можно скомпенсировать лишь при разнице в ставках на 1,5–2%, отмечают эксперты.
Когда лучше всего рефинансировать ипотеку
Наибольшую выгоду при рефинансировании получат те, кто делает перекредитование в первую половину срока, отведенного на погашение ипотеки, напоминают в «Бест-Новострое».
Причина— в особенности аннуитетной схемы погашения кредитов, по которой сейчас выдается вся ипотека. Согласно этой схеме, в первой половине срока выплаты в основном идут на погашение процентов по ипотеке, тогда как тело кредита (та сумма, которая и бралась в долг в банке) начинает активно снижаться лишь во второй половине срока.
Кому в 2026 году рефинансировать ипотеку выгоднее всего
Как уточняют эксперты, наибольшая выгода от рефинансирования ипотеки в 2026 году будет у двух категорий заемщиков:
- первое— для тех, кто взял рыночную ипотеку в период пиковых ставок— под 28–29% годовых. Такой период, по данным ЕИСЖС, длился с ноября 2024 года по март 2025 года;
- второе— для тех, у кого за время погашения рыночной ипотеки родился ребенок и они стали соответствовать условиям семейной ипотеки. По ней ставка рефинансирования, как и основная ставка, составляет 6%.
1. Рефинансирование ипотеки, взятой при пиковых ставках
Если ипотечный кредит был взят по пиковой ставке 29%, по актуальным на март 2025 года условиям рефинансирования ставку можно снизить на 10 п.п.— до 19%.
В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда по исходно взятой ипотеке на текущий момент оставшийся перед банком долг составляет 5 млн руб., а гасить его планируется еще 15 лет.
- Если продолжать гасить ипотеку по исходной схеме, ежемесячный платеж составит 122,5 тыс. руб., а всего на погашение остатков долга и начисленные проценты потребуется внести около 22 млн руб.
- Если рефинансировать ипотеку под 19%, новый ежемесячный платеж уменьшится более чем на треть— до 84,1 тыс. руб. А суммарные затраты на погашение сократятся на 6,9 млн руб.— примерно до 15,1 млн руб.
2. Рефинансирование ипотеки под семейную
Рефинансирование ипотеки под семейную— это перекредитование ипотечного кредита, взятого по рыночной ставке, под условия семейной ипотеки. Такая возможность появляется у тех, у кого за время погашения исходно взятой ипотеки рождается ребенок и они начинают соответствовать условиям этой льготной программы. Как уточняют в «Дом.РФ», который является оператором семейной ипотеки, в 2026 году рефинансировать текущий ипотечный кредит под семейную ипотеку могут те семьи, в которых есть хотябы один ребенок не старше семи лет или дети-инвалиды любого возраста.
Ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых, и точно такаяже она при перекредитовании под эту программу. Это в четыре-пять раз меньше рыночной ипотечной ставки, которая была в период пиковых ипотечных ставок, действующих в 2024-2025 годах. Льготная ставка также существенно ниже рыночных ипотечных ставок в любые другие предыдущие периоды. Поэтому рефинансирование под семейную ипотеку, если появляется такая возможность, выгодно всегда.
Однако есть и факторы, ограничивающие возможность перекредитоваться под семейную ипотеку, даже несмотря на наличие детей подходящего возраста.
Во-первых, оставшаяся сумма долга по предыдущей ипотеке (та часть кредита, что еще не была погашена) не должна выходить за предельные размеры допустимого по семейной ипотеке:
- 12 млн руб.— для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- 6 млн руб.— для остальных регионов России.
Во-вторых, рефинансировать под семейную ипотеку можно лишь стандартный кредит, который был взят на покупку квартиры от застройщика (еще строящуюся или уже готовую), уточняют эксперты. При этом банков, которые готовы провести такое рефинансирование, не так много, добавляют в агентстве недвижимости «Этажи».
Можноли рефинансировать ипотеку в томже банке
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условий по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки: в каком банке выгоднее
На начало марта 2026 года, по данным ЕИСЖС, средняя ставка рефинансирования рыночной ипотеки составляет 19,04%. Однако в разных банках ставки сильно отличаются.
В частности, в топ-3 банков по объемам выдачи ипотеки в качестве базовой ставки рефинансирования заявлены:
- 24,1%— в банке «Дом.РФ»;
- 22%— в «Сбере»;
- 19,6%— в ВТБ.
При этом из топ-20 ипотечных банков самые низкие базовые ставки рефинансирования:
- 15,9%— в банке «Кубань Кредит»;
- 16,9%— в Т-банке (бывший «Тинькоф»);
- 18,99%— в «Уралсибе».
Однако при рассмотрении заявки от конкретного заемщика, желающего рефинансировать ипотеку, ставки могут и возрасти, предупреждают эксперты. Все будет зависеть от конкретной ситуации, конкретного кредита и дополнительных нюансов.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования.
Как уточняют эксперты, помимо основных затрат (на страхование и временное повышение ежемесячного ипотечного платежа) в числе таких расходов:
- около 5,5 тыс. руб.— отчет об оценке квартиры (сумма зависит от объекта и его месторасположения);
- 2,5 тыс. руб.— за нотариальное согласие супруга на сделку;
- 0,5–1 тыс. руб.— госпошлина за регистрацию залога;
- 750 руб.— за выписку из ЕГРН.
Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора— для нее такая опция недоступна, говорят в «Бест-Новострое».
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такуюже процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога— стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
- справка 2-НДФЛ;
- кредитный договор со старым банком;
- справка об остатке ссудной задолженности.
После одобрения кредита также потребуются:
- договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- кредитный договор;
- график платежей;
- договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
- справка Ф40 из паспортного стола;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроетли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку— ежемесячные платежи по кредиту.
Почему рефинансирование не одобряют
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании.
Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация— это тоже возможная причина для отказа.
Авторы Теги
Комментарии закрыты.