Запрещены, но строятся: метаморфозы рынка мини-жилья Москвы и области
Содержание
Несмотря на действующий в Москве и Подмосковье запрет на строительство жилья до 28 кв. м, оно есть и в тех новостройках, которые начали возводить в 2025 году. Однако выбор мини-квартир серьезно сократился, а цены растут
Спрос на мини-квартиры как самые дешевые предложения в новостройках держится на стабильном уровне, но выбирать их все сложнее. Жилья до 28 кв. м становится все меньше, хотя оно по-прежнему есть, в том числе и в проектах, вышедших на рынок в 2025 году.
Вместе с экспертами рассказываем, почему, несмотря на действующий запрет на строительство, рынок новостроек Московского региона продолжает пополняться мини-квартирами, многоли теперь строится жилья до 28 кв. м и как изменились цены на такие предложения.
Количество строящегося жилья до 28 кв. м падает
Далеко не все новостройки, которые начали строить в 2025 году, успели получить согласования до вступления в силу запретов. Поэтому в новых проектах уменьшается и количество мини-квартир, и их доля в общем объеме запроектированного к строительству жилья. Особенно заметно снижение в Москве.
По данным системы мониторинга новостроек bnMAP.pro, в новостройках, которые вышли на рынок в 2025 году:
- в Москве (с учетом старых и новых территорий) запроектировано 2,6 тыс. квартир до 28 кв. м— в 4,5 раза меньше, чем годом ранее (в 2024 году их вышло 11,8 тыс.). А доля таких квартир в общем объеме запроектированного жилья, вышедшего в стройку, сократилась более чем вдвое. Она упала с 12% в 2024 году до 5,3% в 2025 году;
- в Подмосковье количество будущего мини-жилья снизилось в 1,8 раза: в 2025 году начали строить около 4,5 тыс. квартир до 28 кв. м против 8,2 тыс. в 2024 году. А их доля в объеме новых новостроек сократилась с 15,9% в 2024 году до 13,9%. Причина более сдержанной отрицательной динамики в том, что в Подмосковье запрет введен позже, чем в Москве, поясняют аналитики.
Таким образом, по всему столичному региону в 2025 году начали строить около 7,1 тыс. квартир до 28 кв. м. При этом в новостройках, пополнивших рынок в 2024 году, их было почти втрое больше— 20 тыс. лотов.
В продаже мини-квартир стало резко меньше
Не все квартиры, которые начинают строить застройщики, тутже выставляются на продажу. Предложение пополняется постепенно— как за счет самых новых проектов, как и за счет новостроек, которые вышли на рынок ранее, но все еще продолжают строиться.
По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», на декабрь 2025 года на рынке новостроек находится:
- в Старой Москве— 2,3 тыс. квартир и апартаментов площадью до 28 кв. м. За год их количество снизилось почти в три раза (в декабре 2024 года было 6,6 тыс.);
- в Подмосковье— 4,1 тыс. таких лотов, что почти на 30% меньше, чем годом ранее (было 5,8 тыс.).
Из-за того что и весь объем предложения в новостройках за год стал меньше, доля миниатюрных лотов в общем количестве жилья, выставленного на продажу, снизилась не так сильно. Однако процесс снижения этой доли в 2025 году идет непрерывно, месяц за месяцем, поясняют в федеральном агентстве «Этажи». Так, еще в январе 2025 года на долю мини-жилья приходилось 13,9% от предложения в новостройках Москвы, а декабре эта доля уменьшилась до 9,3%. В Подмосковье в этом году отмечено снижение доли мини-жилья с 19,6 до 16,1%.
Мини-жилье дорожает быстрее
Цена квадратного метра в маленьких квартирах традиционно выше, чем по рынку в среднем. По мере сокращения предложения миниатюрных габаритов ценовой разрыв лишь нарастает. Особенно заметен этот процесс в Москве.
Как менялись цены в новостройках Москвы и области
| Период | Средние цены в новостройках, тыс. руб. за кв. м | Средние цены на квартиры до 28 кв. м, тыс. руб. за кв. м |
|---|---|---|
| Вся Москва (Старая и Новая) | ||
| Декабрь 2023 года | 272,2 | 393,3 |
| Декабрь 2024 года | 290,3 | 425,2 |
| Декабрь 2025 года | 324,6 | 475,9 |
| Подмосковье | ||
| Декабрь 2023 года | 192,6 | 221,8 |
| Декабрь 2024 года | 214,8 | 232,6 |
| Декабрь 2025 года | 223,6 | 257,2 |
Источник: «Этажи»
Москва
В Москве, по данным «Этажей», ценовой разрыв между миниатюными квартирами и всем предложением в новостройках в 2025 году вырос с 41% в январе до 46,6% в декабре. «Выросший ценовой разрыв связан с более высокой динамикой роста в сегменте малогабаритного жилья»,— поясняют в «Этажах».
По их данным, по всему столичному рынку новостроек в целом (как Старой Москвы, так и Новой Москвы) с начала года:
- средние цены выросли на 6,5%, до 324,6 тыс. руб. за 1 кв. м;
- в сегменте квартир до 28 кв. м— на 10,8%, до 475,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Подмосковье
В Подмосковье ценовой разрыв менее выражен. К концу 2025 года он находится на уровне 13,7%, при этом в начале года был ненамного ниже нынешнего и составлял 12,9%, уточнили в «Этажах».
Причина не только в том, что запрет на жилье до 28 кв. м в Подмосковье введен позднее, чем в Москве, но и в более однородном предложении этого региона: в отличие от самой столицы, в Московской области не наблюдается преобладания новостроек высоких классов.
Поэтому примерно одинаковой в этом регионе оказалась и динамика роста цен. С начала года:
- средние цены в новостройках Подмосковья увеличились на 7,8%, до 223,6 тыс. руб. за 1 кв. м;
- цены на мини-квартиры— на 9,7%, до 257,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Авторы Теги
Комментарии закрыты.