В Сочи запретили строить многоквартирные дома. Что будет с рынком жилья?

Временный мораторий на строительство многоэтажек поможет упорядочить ситуацию с хаотичной застройкой города-курорта, считают эксперты рынка жилья

С 1 июля в Сочи запрещено строительство многоквартирных домов. До принятия нового генплана на курорте будет разрешено возводить только индивидуальные жилые дома площадью до 300 кв. м и высотой не более 12 метров. Для застройки на большей площади собственник обязан будет пройти через общественные слушания.

Общая площадь домов, на которые получены разрешения на строительство с 2010 по 2019 годы, составила 4,5 млн «квадратов», это затрудняет градостроительное регулирование в городе, говорят местные власти. В частности, в Сочи образовался дефицит мест в образовательных учреждениях, не хватает медицинских учреждений, перегружены и изношены инженерные сети.

Сейчас, согласно проектным декларациям на сайте Наш.дом.рф, в «большом» Сочи (без учета Дагомыса и Кудепсты) ведется строительство 529,4 тыс. кв. м жилья на 13998 квартир. Из них 22%— на высокой стадии готовности (со сроком сдачи в 2021 году), запланированы к вводу в 2022 году еще 38%, 40% должно быть введено в 2023-2026 годах.

Еще одна причина такого решения— самовольное строительство. В 2020 году в Сочи было выявлено более 240 объектов самостроя. По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, в самостроях живут около 30% жителей региона, которые купили квартиры по договору долевого строительства. Больше всего таких объектов построено именно в Сочи.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» считают решение ограничить застройку Сочи оправданным. Председатель совета директоров риелторской компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что необходимость упорядочить застройку в городе назрела уже давно. Из-за активной застройки в последние 10 лет возникали сложности с инфраструктурой и нарушения при строительстве, которые могут грозить сносом самостроя, а покупателям— разными проблемами, вплоть до потери приобретенной недвижимости и вложенных в нее средств.

В тоже время, отсутствие новых проектов в первыйже год может привести к дефициту предложения. По данным bnMAP.pro, за шесть месяцев 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья городского округа Сочи уже сократился на 44%, сейчас в экспозиции немногим более 90 тыс. кв. м недвижимости (квартиры+апартаменты), говорит Доброхотова. Эффект от сокращения предложения может быть частично нивелирован в случае, если запрет не коснется проектов реконструкции старых административных зданий и отелей под апарт-комплексы, указывает она.

Ситуация на рынке жилья Сочи будет зависеть от длительности запрета на выдачу разрешений на строительство, говорит Доброхотова. Предполагается, что разработка градостроительного плана займет не менее двух лет. В случае дефицита власти могут пойти на специальные меры, чтобы обеспечить новым жильем тех, кто в нем нуждается— например, начать точечную выдачу разрешений на строительство для проектов массового сегмента, которые будут соответствовать новым требованиям застройки, предполагает она.

Дефицит предложения из-за строительных ограничений не будет критичным, однако влияние на прирост цен он может оказать, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Временный мораторий на новое строительство поможет обратить внимание на развитие менее урбанизированных территорий и обдумать перспективы реновации существующего жилого фонда, допускает он.

У введенного моратория два существенных минуса для покупателей, рассказали «РБК-Недвижимости» в Гильдии риелторов Сочи: дефицит предложения и повышение цен на уже построенное жилье. Жилье в городе сильно подорожало осенью 2020 года из-за роста популярности курорта в пандемию, а дополнительный рост ценника может привести к тому, что по ценам на недвижимость Сочи сравняется с Москвой. Из-за введения моратория к осени 2021 года цены могут подняться примерно на треть, прогнозируют в Гильдии риелторов Сочи. С таким прогнозом согласны работающие на местном рынке риелторские компании «НДВ Супермаркет Недвижимости и «Этажи».

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, считает, что запрет, если он будет не слишком продолжительным, сильно не повлияет на рынок— многое уже реализовалось за счет ажиотажного спроса в связи с пандемией. «Изменения на рынке жилой недвижимости Сочи мы заметили еще в прошлом году— весь год наблюдался взрывной рост цен на новостройки, а также «бум» спроса. Темп роста цен в течение 2020 года достиг рекордных 36%»,— напомнила она.