Как упала доступность жилья в России и что будет дальше. Исследование

В целом эксперты отмечают снижение доступности жилья за последние четыре года: рост доходов населения не успевал за ростом цен на жилье. Особенно заметно эта тенденция отмечалась в крупных городах

Самое недоступное жилье среди российских городов по итогам 2023 года оказалось в Сочи. Чтобы накопить на квартиру площадью 54 кв. м здесь, семье из трех человек потребуется 7,7 года. Для сравнения, в 2020 году нужно было почти в два раза меньше времени— 3,9 года. Такие данные содержатся в исследовании Фонда «Институт экономики города» (есть в редакции). Оценка коэффициента доступности жилья в разрезе городов экспертами проводится впервые. Ранее они анализировали доступность жилья по 17 крупным агломерациям.

В разрезе городов наиболее крупные из них— центры городских агломераций— характеризуются самой низкой доступностью жилья среди исследованных городов. В небольших городах доступность жилья, наоборот, выше. Более того, чем больше численность населения в городе, тем быстрее в 2020–2023 годах росли цены на жилье относительно доходов населения, а доступность жилья снижалась, указывают исследователи.

Города с самым недоступным жильем по итогам 2023 года

• Крупные города в агломерациях

Среди крупнейших городов— центров крупных городских агломераций самое недоступное жилье по итогам 2023 года оказалось в Москве. Чтобы накопить на квартиру в столице, семье из трех человек потребовалосьбы 4,8 года. Относительно 2022 года показатель снизился с 5,2 года на фоне замедления роста цен, но уступил показателю 2019 года— 4,2 года.

На втором месте среди крупнейших городов агломераций по недоступности жилья Санкт-Петербург. Здесь коэффициент доступности жилья (КДЖ) по итогам 2023 года составил 4,7 года против 3,8 года в 2019 году. На третьем местеКазань. Чтобы накопить на жилье в этом городе, в 2023 году семье нужно было 4,5 года против 3,2 года в 2020 году.

Самое доступное жилье в этой категории по итогам 2023 года оказалось в Оренбурге (2,7 года), Махачкале (2,7 года) и Набережных Челнах (2,6 года). Относительно 2020 года по всем городам КДЖ снизился.

• Большие и средние города в агломерациях

Среди больших и средних городов в составе крупных агломераций самое недоступное жилье в 2023 году отмечено в Кудрово Ленинградской области. КДЖ в этом городе составил 5,5 года против 4,2 года в 2020 году. На втором месте еще один город Ленобласти— Мурино. Чтобы накопить на свое жилье в этом городе, семье потребовалосьбы в среднем 5,1 года. В 2020 году КДЖ был на уровне 4,2. Третье место разделили Кисловодск в Ставропольском крае и Всеволожск в Ленобласти. Здесь для покупки жилья в 2023 году нужно было 5 лет, а в 2020 году— 2,6 и 3,7 года соответственно.

Самое доступное среди городов данной группы по итогам прошлого года было зафиксировано в двух городах Татарстана— Бугульме (1 год) и Лениногорске (1,1 года).

• Малые города в агломерациях

Самый высокий показатель КДЖ среди малых городов в составе крупных городских агломераций по итогам 2023 года был зафиксирован в Светлогорске Калининградской области— 5,6 года. С 2020 года он вырос вдвое. Также одно из самых недоступных в этой категории городов— жильев Зеленоградске, Тосно и Сестрорецке. Чтобы накопить на жилье, здесь в среднем потребуется 4,9 года. Самое доступное жилье в группе— в Нижней и Верхней Салде Свердловской области, где КДЖ равен 1,1 и 1,2 соответственно.

• Большие и средние города вне агломераций

Самое недоступное жилье среди больших и средних городов вне крупных агломераций по итогам 2023 года было зафиксировано в Сочи— 7,7 года. Одновременно это самый высокий КДЖ среди всех исследуемых городов. Относительно 2020 года доступность жилья в Сочи снизилась почти в два раза. Тогда КДЖ в этом городе был на уровне 3,9.

Также долго копить на жилье придется в Горно-Алтайске, где КДЖ равен 4,8 года, и в Чите— 4,7 года. Самое доступное жилье в этой группе по итогам прошлого года было в Гуково Ростовской области (0,9 года) и Серове Свердловской области (1,2 года).

• Малые города вне агломераций

Городом с самым недоступным жильем среди малых городов вне крупных городских агломераций в 2023 году стала подмосковная Апрелевка и Карачаевск в Карачаево-Черкесской Республике. Для покупки жилья в этих двух городах в среднем семье потребуется копить 4 года. Городом с самым доступным жильем среди малых городов вне агломераций стал Снежногорск в Мурманской области (0,8 года).

Города с самым недоступным жильем

Город	Регион	КДЖ, 2020 год, лет	КДЖ, 2021 год, лет	КДЖ, 2022 год, лет	КДЖ, 2023 год, лет
Крупнейшие города – центры крупных городских агломераций
Москва	г. Москва	4,2	4,8	5,2	4,8
Санкт-Петербург	г. Санкт-Петербург	3,8	4,4	4,9	4,7
Казань	Республика Татарстан	3,2	3,8	4,4	4,5
Иркутск	Иркутская область	3,5	4,1	4,3	4,4
Томск	Томская область	3,5	4,1	4,2	4,3
Большие и средние города в составе крупных городских агломераций
Кудрово	Ленинградская область	4,2	4,8	5,7	5,5
Мурино	Ленинградская область	4,2	4,9	5,5	5,1
Кисловодск	Ставропольский край	2,6	3	4,5	5
Всеволожск	Ленинградская область	3,7	4,4	5	5
Сертолово	Ленинградская область	3,5	4,1	5	4,8
Малые города в составе крупных городских агломераций
Светлогорск	Калининградская область	2,8	4,4	5,7	5,6
Зеленоградск	Калининградская область	2,9	3,9	5,1	4,9
Тосно	Ленинградская область	3	3,5	4,6	4,9
Сестрорецк	г. Санкт-Петербург	3,9	4,3	4,7	4,9
Пионерский	Калининградская область	2,7	3,9	5,2	4,5
Большие и средние города вне крупных городских агломераций
Сочи	Краснодарский край	3,9	6,3	8,2	7,7
Горно-Алтайск	Республика Алтай	2,9	3,7	4,3	4,8
Чита	Забайкальский край	3,5	3,9	4,9	4,7
Черкесск	Карачаево-Черкесская Республика	2,7	2,8	3,3	4,4
Якутск	Республика Саха (Якутия)	3,7	4,1	4,3	4,4
Малые города вне крупных городских агломераций
Апрелевка	Московская область	2,5	3,4	3,9	4
Карачаевск	Карачаево-Черкесская Республика	2,4	2,7	3,3	4
Балабаново	Калужская область	2,4	2,5	3,5	3,9
Боровск	Калужская область	2,4	2,6	3,2	3,8
Белоусово	Калужская область	2,5	2,9	3,6	3,6

Источник: расчеты Института экономики города по данным «СберИндекса» и Росстата

Доступность жилья в целом снизилась

Если до 2019 года в России наблюдался тренд на повышение доступности жилья, то с 2020 года доступность, наоборот, начала снижаться, отмечают в Институте экономики города. При этом в 2023 году в целом по России наблюдалось некоторое повышение фундаментальной доступности жилья (соотношения цены жилой единицы и годового дохода домохозяйства) относительно 2022 года на фоне замедления темпов роста цен на жилье относительно темпов роста доходов населения.

«При этом считаем, что пока рано говорить о переломе тренда снижения фундаментальной доступности жилья, который наблюдался последние несколько лет, и необходимо наблюдать за оценками в следующем году»,— пояснила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Снижение доступности за четыре года эксперты объясняют, в частности, более высоким ростом цен по сравнению с ростом доходов населения. По их подсчетам, если динамика изменения доходов в 2020–2023 годах в среднем по рассматриваемым группам городов отличалась незначительно, составляя от 126,7% до 128,5%, то динамика изменения средней цены 1 кв. м на первичном и вторичном рынках— более заметно.

Например, в крупнейших городах— центрах крупных городских агломераций наблюдался наибольший рост цен (172,1%). В крупных и средних городах в составе и вне крупных городских агломераций он был практически одинаковым (160% и 162,9% соответственно). В малых городах в составе и вне крупных городских агломераций рост был несколько ниже, но в малых городах в составе таких агломераций он был выше, чем в малых городах вне таких агломераций (154,3% и 143,9% соответственно).

Кроме того, в 2020–2023 годах фундаментальная доступность жилья и доступность приобретения жилья с помощью ипотеки разошлись и имели разнонаправленную динамику, отмечают в Институте экономики города. С одной стороны, льготные программы сделали покупку жилья с помощью ипотеки более доступной по сравнению с 2019 годом. С другой стороны, этиже льготные ипотечные программы привели к росту цен на жилье, опережающему рост доходов населения. «В результате рынки жилья стали функционировать в условиях существенно более низкой фундаментальной доступности жилья (соотношения цен на жилье и доходов населения)»,— отметила Татьяна Полиди.

Что будет дальше с доступностью

Ужесточение условий льготной ипотеки в 2024 году, а также завершение льготной ипотеки на новостройки могут привести к снижению доступности приобретения жилья с помощью ипотеки, прогнозируют в Институте экономики города. В таких условиях доступность жилья в первую очередь будет зависеть от уровня инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения, отмечают там.

«Таким образом, в настоящее время особенно важно при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом в первую очередь оценивать возможное влияние таких мер на цены на жилье, применять только такие меры, которые не способствуют росту цен»,— подытожила вице-президент Фонда «Институт экономики города».

Авторы Теги rbc.group