Апартаменты хотят приравнять к жилью. Почему это сейчас невозможно

Разбираемся, удастся ли приравнять апартаменты к жилью и что мешает этому переходу

2022 год начался с очередного обсуждения статуса апартаментов. В Совфеде предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы, депутаты эту идею не разделяют. Сейчас в Госдуме находится документ, который должен определить статус апартаментов, которые будут строиться в будущем. Судьбу уже возведенных апартаментов законопроект не уточняет.

Удастсяли приравнять апартаменты к жилью и что мешает этому переходу— разбираемся вместе с экспертами.

Быть жилью или не быть

Предложение приравнять уже построенные апартаменты к жилью внес один из авторов законопроекта, вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, в начале февраля. По его словам, норма о том, чтобы не только новые, но и уже построенные апартаменты наделялись статусом жилья, может быть внесена в действующий законопроект ко второму чтению. Такое решение поддерживают сенаторы. По оценкам экспертов, речь может идти о 5–7 млн кв. м апартаментов, из них 2–3 млн «квадратов» приходится на Москву и Подмосковье.

«Закон достаточно большой, он между первым и вторым чтением очень сильно может измениться. Одна из основных норм, которая должна, по нашему мнению, оказаться там— распространение на уже существующие апартаменты. Наша позиция такая: мы должны легализовать те апартаменты, которые сейчас построены»,— сказал Николай Журавлев в эфире парламентского телеканала «Вместе-РФ». На просьбу «РБК-Недвижимости» прокомментировать дальнейшую судьбу уже возведенных апартаментов на момент выхода публикации сенатор не ответил.

Ранее в Минстрое тоже хотели узаконить уже построенные апартаменты, часть приравнять к жилью, а само строительство подобных объектов запретить. Такое предложение высказывал замглавы Минстроя России Никита Стасишин еще в 2020 году, пообещав, что начатое строительство апартаментов останавливаться не будет. Но позднее Стасишин заявил, что Минстрой не нашел решения вопроса о статусе уже построенных апартаментов. «РБК-Недвижимость» направила запрос в Минстрой по поводу намерения сенаторов приравнять апартаменты к жилью.

Депутаты против

Депутаты Госдумы выступают против приравнивания уже построенных апартаментов к жилью. Парламентарии отправили проект закона на доработку. Спикер Вячеслав Володин предложил запросить официальное заключение правительства РФ и образовать рабочую группу. Возглавил группу Сергей Неверов, зампред Госдумы, курирующий тему строительства. В ее состав вошли депутаты Галина Хованская, Петр Толстой, Сергей Пахомов и другие.

Состоялись заседания рабочей группы, пока на них было принято решение, что апартаменты— это объект нежилого фонда, рассказала «РБК-Недвижимости» член комитета Госдумы по региональной политике и местному самоуправлению Галина Хованская. По ее словам, были разные предложения— например, ввести категории «жилье первого сорта», «жилье второго сорта». Но это нецелесообразно, считает депутат.

Сама Галина Хованская признает наличие проблемы, связанной с апартаментами, но не считает, что их нужно приравнивать к жилью. «С одной стороны, есть жалобы покупателей апартаментов, которым приходится много платить за жилье и коммунальные услуги, у которых нет постоянной регистрации»,— говорит она. «С другой стороны, ко мне поступают обращения от граждан, которые живут в микрорайонах, где есть апартаменты. Они жалуются на очереди в поликлиниках, детских садах, дополнительные смены в школах. Нагрузка на социальную инфраструктуру увеличивается серьезно, потому что апартаменты представляют собой многоэтажные здания, а застройщик не делает отчисления на строительство социальной инфраструктуры»,— говорит депутат. «Это создает проблему для местных властей, потому что из бюджета уже требуются деньги на создание школ и детских садов»,— добавила она.

Профильный комитет Госдумы не видит острой необходимости в переводе апартаментов в жилье. «Власть никогда не говорила, что апартаменты могут приравнивать к жилью. Речь шла лишь о необходимости регулирования сегмента. О смене статуса апартов на жилье говорят только люди, продающие такие объекты,для увеличения спроса»,— сказал председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов на конференции «Ъ» «Девелопмент новой волны». «Еслибы мы считали, что апартаменты необходимо приравнять к жилью, давно уже приравнялибы. Соответствующий законопроект не рассмотрен даже в первом чтении. И у меня есть сомнения, что в этом виде он будет принят»,— добавил он.

Ответственность покупателей

По мнению депутатов, перевода апартаментов в жилье больше всего хотят собственники такой недвижимости, чтобы иметь теже права, что и владельцы квартир. «Острой необходимости перевода всех апартаментов в жилье сейчас нет. Этого хотят лишь люди, уже купившие апартаменты»,— сказал Сергей Пахомов.

Ответственность за покупку апартаментов лежит на покупателях, если речь не идет о прямом обмане. «Люди изначально покупали объект нежилого фонда. Конечно, есть ситуации, когда покупателей могли вводить в заблуждение. Но в любом случае это тоже не исключает необходимости читать документ, который ты подписываешь, особеннокогда речь идет о больших деньгах. Апартаменты хоть и дешевле квартиры аналогичной площади на 20–30%, но они все равно недешевые»,— отметила Галина Хованская. По ее словам, сейчас эти люди жалуются на высокие платежи, плохую инсоляцию, хотя изначально выбирали апартаменты из-за более низкой цены.

Что препятствует переводу апартаментов в жилье

Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома, считают эксперты. «Приравнивание к жилью означает, что объект должен быть в зоне жилой застройки, при его строительстве должны быть соблюдены все нормы— санитарные, противопожарные, технические и так далее. Должна быть возведена социальная инфраструктура. Возникает вопрос: сколько из построенных зданий подпадет под все эти критерии и под законодательство, которое требуется при строительстве жилого дома»,— поясняет Галина Хованская. «Апарт-комплексы не строились в тех местах, где можно построить жилой дом. Если можно было построить жилье, застройщикбы построил его сразу»,— добавила она.

Главная сложность в узаконивании— несоответствие построенных апартаментов требованиям, которые применяются к жилью, согласен Максим Деев из ГК «Гранель». «Самый больной вопрос— как восполнить дефицит социальной инфраструктуры, который возникнет в случае приравнивания апартаментов к квартирам. Хотя несколько обнадеживает, что их большая часть построена в верхнем ценовом сегменте, для обеспеченных покупателей, у которых решен вопрос с доступом к социальным благам»,— сказал представитель девелопера. Сложность еще и в том, что при изменении статуса требуется внесение множества поправок в различные федеральные законы. А это большая работа, которая займет не один месяц, добавил он.

Ситуация с апартаментами, которые используются как жилье,— это ответственность местных властей, выдававших разрешение на такое строительство, считает Галина Хованская. По ее мнению, здесь есть признаки коррупционной схемы. «Нельзя не увидеть на этапе согласований, что проектируется жилой дом, а не апарт-отель или офис. Значит, кто-то согласовывал эти документы»,— добавила она. «Лично я не против апартаментов, но пусть застройщики не рассказывают, что это многоквартирный жилой дом. Это может быть апарт-отель с временной регистрацией»,— заключила Хованская.